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學術論文

和平法院嚴冬云和莊云律師共論不動產的善意取得

加入時間:2006-3-3 10:16:11    ->返回上一頁

    善意取得,又稱為即時取得,是指動產占有人無權處分其占有的動產,如果他將該動產轉讓給第三人,受讓人取得該動產時,出于善意,則受讓人將依法即時取得對該動產的所有權或其他物權。隨著現代商品經濟發展,善意取得已為大多數民法所確認,并成為民法中的一項重要制度。確認善意取得制度的目的,在于協調由無權處分行為產生的善意受讓人與物之所有人的利益沖突,維護交易的安全,穩定財產流轉關系。 然而,善意取得制度是否亦適用不動產領域,各國立法規定不一,并且在理論研究方面,學者亦存不同見解。
    一、    善意取得的起源與發展
    善意取得的制度源于日耳曼法的“以手護手”(Hand muss Hand wahren)原則。意思是說,將自己財產讓與他人占有的,如占有人再將財產轉讓第三人,物的所有人只能要求占有人賠償損失,不能要求第三人返還原物。《德國民法典》第93條第1款規定:“物即使不屬于出讓人,受讓人也可以因第929條規定的讓與成為所有權人,但在其根據上述規定取得所有權的當時非出于善意的除外。”《日本民法典》第192條規定:“平穩而公然地開始占有動產者,如系善意且無過失,則即時取得該動產上的權利。”我國臺灣地區“民法”第948條規定:“以動產所有權或其他物權之移轉或設定為目的,而善意受讓該動產之占有者,縱其讓與人不讓與之權利,其占有仍受法律之保護。”我國1986年頒布的《中華人民共和國民法通則》第58條規定:“惡意串通損害國家、集體或第三人利益的民事行為無效。”很顯然,這是從反面(惡意占有)肯定了善意占有的存在。可以說,善意取得制度歷經了由古代、中世紀、近代乃至現代的漫長歲月,其制度創造、判例、學說屢經變遷,在諸多市場經濟國家確立起來,發揮著保障流通安全的功能。

    二、    不動產善意取得的否定與肯定說
    1、否定說。目前我國學者一般認為,善意取得制度僅適用于動產領域,至于不動產,“因以登記為其公示方法,交易中不致誤認占有人為所有人” ,因為不動產登記制度的建立,第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能” 。對于“已登記的不動產發生登記錯誤,應通過公信原則或登記更正程序來解決,不適用善意取得。”

    持否定觀點的學者認為,就不動產而言,因其交易需辦理登記過戶手續,因此權利歸屬十分明顯,不必以善意取得而對交易安全加以特殊保護。如果不動產發生登記錯誤,第三人因為信賴登記而與登記記載的權利人發生交易,此種情況一般不適用善意取得制度,應當適用公信原則。盡管公信原則與善意取得制度具有許多相似之處,但兩者適用的要件是不同的。例如,在適用善意取得制度時,判斷第三人是否具有善意,需要考慮轉讓人轉讓的價格是否合理等;但在適用公信原則時,則不需要考慮價格因素,所需要考慮的是受讓人是否對于登記記載的權利產生了合理的信賴。

    2、肯定說。持肯定觀點的學者認為,善意取得不僅適用于動產,而且也適用于不動產。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共同財產的,一般認定無效。但第三人善意,有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益……。”肯定觀點的學者認為該條規定,就包括了共同共有不動產的善意取得,認為“如果買受人在買受該不動產時為善意無過失,則采犧牲其他共有人的利益,而維護交易秩序和交易規則的立場,確認買賣關系有效。” 并且,在現代社會中,“無論現代不動產登記制度多么獨立、完善,仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生, 因而存在不動產無權處分的可能。所以,僅以交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易”為理由,一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據的,對于相信登記公信力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言,也有失公允。
    三、    各國對不動產善意取得的立法規定
    由于各國不動產的登記制度不同,對不動產善意取得規定不一。
    1、不動產實行契據登記制度國家。英、美、法、日等國家對不動產登記采用契據登記制度,該登記制度具有如下特點:(1)形式審查主義。登記官吏對于登記的申請,只進行形式上的審查,至于契據上所載權利事項有無瑕疵,則不予過問;(2)登記無公信力。已登記的權利事項,公眾不可信賴其為真實的權利狀況。采用形式審查主義的國家拒絕將善意取得制度適用于不動產領域。如《法國民法典》第2279條規定:“涉及動產物品時,占有即等于所有權證書。”由此條可知,法國法的善意取得僅適用于動產。這是因為,唯有動產適用于占有和根據占有對之作權利歸屬。另外,《日本民法典》第192條、1952年《美國統一商法典》第2403條均有類似規定,將善意取得之適用限定為動產。
    2、不動產實行權利登記制度國家。德國、瑞士等國的不動產登記,實行權利登記制度,該登記制度具有如下特點:(1)實質審查主義;(2)登記具有公信力。只有對不動產登記進行實質審查的登記制度,才能保證不動產的制度無瑕疵,并由此正確的公示,使得確認“與權利相關的登記中,實體法上的權利義務視如登記本上的記載而存在。”  如《德國民法典》第892條規定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利,將善意取得的適用范圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產。如《瑞士民法典》第973條第1款規定:“出于善意而信賴不動產登記簿的登記,因而取得所有權或其他權利的人,均受保護。”
    還有一些國家或地區雖然并未明文規定不動產的善意取得制度,但通過其他法律法規,間接承認了善意第三人對不動產的善意取得。如臺灣《土地法》第43條亦規定:“依本法所為之登記,有絕對的效力。”這一規定就給臺灣地區的不動產善意取得提供法律上的依據。
    四、    現階段我國善意取得是否適用于不動產
    筆者認為,我國善意取得制度適用于不動產。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度,但最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條明確規定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然即包括動產也包括不動產,而且就此司法解釋演變生成的歷程而言,其“實質是指共同共有的不動產,而且主要是指共同共有的房屋。”由些可見,我國實際上已經承認了不動產的善意取得。
正在起草的《中華人民共和國民法(草案)·所有權》規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人,符合下列情形的,受讓人即時取得該不動產或者動產的所有權:(1)受讓人在轉讓時不知道或者不應當知道轉讓人無權處分;(2)以合理的價格有償轉讓;(3)轉讓的不動產已經登記,轉讓的動產已經交付給受讓人;(4)法律不禁止或者不限制轉讓;(5)轉讓合同不屬于無效或者被撤銷。這一即時取得條件的規定,說明我國善意取得不僅適用于動產,也適用于不動產。
    我國目前對不動產登記實行實質審查主義,賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則、只有無異議登記,即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符,因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保護。有學者認為我國不動產登記體系不健全,不應建立不動產善意取得制度。筆者認為,尚未建立起健全的不動產登記體系不影響不動產善意取得制度。因為不動產善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的,善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易,縱使存在登記與本權分離的現象,善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未登記,即因缺乏登記的公信力,而第三人仍與無權處分人進行交易,則可推定第三人存在過失,不能適用善意取得。

    在我國,由于各種社會原因所決定,不動產“錯誤”登記的情況比較常見,有的是基于某種自愿,有的是基于一定過失,有的是基于登記人員失職的原因,等等。在這種情況下,為避免不動產“錯誤”登記的出現和保護善意第三人的合法權益,規定不動產善意取得是有必要的。換言之,目前在我國不動產善意取得制度仍有其存在的社會價值和基礎。

                                                   作者:沈陽市和平區人民法院法官嚴冬云

                                                         遼寧奉天誠信律師事務所律師莊云
 

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